一场漫长的土地转让：郑州中牟商人花1500万元买地过户被叫停，14年后已无力开发

2011年1月，郑州市中牟县商人法全恩与中牟县香宇植物油有限公司（以下简称“香宇公司”）签订土地转让合同，法全恩出资1500万元，获得一块约48亩土地的使用权。

虽然法全恩当年支付了1500万转让款，但这块地却因种种原因没能及时过户。2025年1月，当这块地终于能够过户给法全恩时，他则表示，目前他已经背上了沉重的债务，即使完成了过户，这块地也很快会被冻结，最后被拍卖用于还债，到头来还是一场空。

在这场长达14年的土地转让过程中，法全恩遭受损失了吗，谁又获益了？极目新闻记者赴中牟县进行了调查。

商人1500万买地后过户被叫停

今年68岁的法全恩住在中牟县中兴路，他从上世纪80年代开始做农副产品出口，将中牟本地产的大蒜出口到东南亚，高峰时一年能出口六七千吨。按照他自己的话说，当年在县里，生意比他做得好的没几个人。

4月7日，法全恩告诉极目新闻记者，2010年，他得知该县粮食局下属企业香宇公司有一块土地要转让。当年香宇公司已经停产，因面临改制等问题，所以才需要转让土地换取资金。早在2007年，这块地曾在郑州以750万元的价格挂牌拍卖，但由于地块位置比较偏僻，标的较高等原因流拍。合同虽然是和香宇公司签订的，但文件显示，土地转让是经过粮食局研究同意的。2011年1月，他和香宇公司签订土地转让合同。

法全恩介绍，这块实际面积约48亩的土地属于国有出让仓储用地，转让包括地上和地下的建筑物、结构物、附着物，转让款总计1500万元，香宇公司保留转让价款2%的股权。按照原来的计划，他想买块地之后新修一座冷库，并变更部分土地性质后进行房产开发。他和香宇公司签订了土地转让合同后，分7次缴清了土地转让款。因为买地急需付款，他和妻子四处挪借资金缴转让款，之后贷款了1700万。这些贷款，部分用于偿还这些挪借的资金，部分直接用于支付转让款。

然而，这次土地转让被认为违规。县粮食局的文件显示，在这块土地的处置过程中，香宇公司“未按法定程序报经县政府批准，擅自处理国有资产，且处置收入未上缴国库”。该文件还提出了纠正措施。

土地过户最终被叫停。中牟县纪委、国资局在2012年8月联合发出的一份文件显示，在调查群众举报中牟县粮食局有关问题中，发现中牟县粮食局在处置中牟县香宇植物油有限公司等四家企业的国有土地时涉嫌违规，为防止国有资产流失，须暂停办理上述四宗土地交易手续。

法院判决合同有效，土地应予过户

法全恩说，得知过户被叫停之后，他当年就提出过退还1500万的本金，也没打算索赔因此产生的利息，可有关单位没有同意。几年后，有关部门提出退还本金，但那时因为他支付的贷款利息太多了，所以坚持要求土地过户。

2016年6月中牟县粮食局一份文件显示，对于纠纷，粮食局提出了两种处理方案，一是依法办理土地过户手续，二是收回土地重新依规拍卖。2017年1月中牟县国资局一份文件则表明，重新拍卖不可行。

县国资局认为，如果收回土地重新拍卖属于香宇公司违约，要赔偿转让金额20%的违约金，此外还要支付法全恩1500万元所产生的资金占用费，双方很难就资金占用费金额多少达成一致意见，再者就是2012年因政府拆迁，占用了一部分合同标的，当年街道办已将100多万的补偿款赔付给了法全恩。

因为问题得不到解决，法全恩起诉了香宇公司。2019年8月，中牟县人民法院做出了判决。

法院认为，香宇公司与法全恩签订《转让土地合同书》不违反法律规定，应为有效合同，双方应当履行。法全恩已经如约支付了价款，要求香宇公司继续履行合同，进行土地使用权过户的理由成立，应予支持。

法院判决香宇公司继续履行2011年与法全恩签订的《转让土地合同书》，于判决生效之日起十日内，将土地使用权过户给法全恩。

判决生效后，法全恩申请强制执行，法院并向有关部门发出了协助执行通知书。法全恩告诉极目新闻记者，虽经法院判决，但土地仍未过户。

缴纳的税费及滞纳金高过转让款

这次土地交易是否造成了国有资产的流失？法全恩提供的各种文件显示，早在2016年，粮食局在两份文件中表示，据计算，香宇公司约48亩土地价值近840万元（评估价为486.99万元），房屋建筑物及附属物评估价值为近220万元，两项计价标准计算的转让价款为1061.52万元。

2020年9月，中牟县举行了包括粮食局、法院、纪委、资源规划、国资等9个部门参加的会议。会议上，县人民法院负责人表示，法全恩所交的地价款远高于评估最高价和当年工业用地的成交价，没有造成资产流失，法全恩系善意第三人……县国资局与会人员表示没有造成资产流失……县纪委与会者表示，从目前实际情况看，当时的交易并没有造成国有资产流失。

法全恩的家属介绍，虽然多家单位都表示同意将土地过户，但土地过户需要支付各种税费，到2021年，这些税费加上滞纳金合计近千万，这笔钱由谁交成了新问题。

记者在转让合同中看到，双方约定土地变更规划和土地过户手续，由法全恩负责办理，并承担相关费用。

这一条款是双方对于约定了由法全恩去缴纳土地过户的相关税款？对此，法全恩表示，合同中约定的这一条并非说土地过户需要缴纳的税，而是办证所需的各种手续费用，只有几十万元。有关部门也曾开会讨论这一条款的含义。

2021年，县粮食局在一份情况汇报中表明，按照有关文件规定，土地过户需支付土地增值税、附加税、所得税等本金675万元，滞纳金算至2021年1月，滞纳金263万元，合计938万元。因当时在合同中没有明确纳税主体，法全恩不愿支付该笔税金。如果按照税法规定，在没有特殊约定的情况下，相关税费应该由出让方支付。现香宇公司已注销多年，无能力支付相应的税款。

家属说，关于税谁交的问题，他们又反复反映情况，还经历了起诉、撤诉等司法程序，几年之后有关单位才同意支付税款，但到了2024年，这笔土地交易需要缴纳的各种税加上滞纳金等，已经涨至了约2700万元。到2025年1月，当地一家公司才缴清这些钱，土地才算可以正式过户给法全恩。

4月8日下午，极目新闻记者陪同法全恩来到中牟县税务部门，工作人员表示，因为滞纳金等问题，涉事地块过户需要缴纳约2700万元相关费用，目前，这些税款、滞纳金等已缴清。

买家称14年后已无力开发

虽然土地已经可以过户，但法全恩没去办理手续。他表示，不去过户的原因，一方面是因为整个买地的过程给他造成很大的经济损失，另一方面是因为现在债台高筑，即使完成过户，这块地也很快会被冻结，最后被拍卖用于还债。

4月7日下午，极目新闻记者来到法全恩当年购买的土地上看到，地块上有多栋房屋，周围的院墙倒了不少。有一家驾校使用了一小块地方作为训练场，其余的部分长满荒草。

家属告诉极目新闻记者，2013年前后，法全恩夫妻两人先后患脑梗，导致生意也无人照料。欠款也像滚雪球一样越来越多，银行和一家担保公司也将法全恩夫妻起诉，可他们无力履行判决，包括子女、亲友在内多人成为失信被执行人。

天眼查信息显示，仅法全恩妻子名下原来的公司，到2022年时已经涉及多起借款纠纷诉讼，被执行总金额就达到3600多万元。家属称，到现在，各种欠款、利息、罚金等，债务总额已经远高于这个金额。网络公开拍卖信息显示，法全恩名下的一处房产曾挂牌拍卖，2022年3月，起拍价为730万元，但这处房产至今也没卖掉。

法全恩曾经的会计陈女士说，因为要还贷款的利息，法全恩夫妻两人四处借钱。她在2012年底离职之后，也曾多次借钱给夫妻两人。过年的时候，法全恩家经常有来要债的人。

法全恩说，2011年刚交易土地时，他有能力开发土地，即使2019年法院判决之后，如果土地能够过户，也有人愿意接手这块地进行开发，他不但能还清欠债还能赚钱。曾经想和法全恩开发这块地的郭先生称，2019年房地产开发正热，他和法全恩曾设想如何开发这块地，但计划都没有实现。

法全恩称，此前他没找有关部门要求弥补损失，近几年他开始和有关部门就损失的问题协商，但双方意见没能达成一致。

这次漫长的土地转让，是否给法全恩造成了损失？这场长达14年的土地转让过程中，谁获益了？4月8日下午，极目新闻记者向中牟县粮食局及相关部门提出采访请求，截至9日下午2时发稿，记者没有获得正式回应。

来源：极目新闻（记者 刘毅）